עומדים להתחיל להשקיע בנדל”ן? או אולי כבר הכנסת את הבוהן שלך למים אבל רוצה ללמוד עוד. להלן סקירה כללית של הגורמים שאתה צריך להסתכל עליהם כדי לחזות את ההחזר הפוטנציאלי שלך על השקעה.
- מחיר רכישה – ברור שכמות הכסף שתוציא עבור הנכס היא משמעותית בקביעת תוצאת ההשקעה שלך.
- שיעור השבח השנתי שבו אתה מצפה שערך הנכס יעלה.
- כמה שנים אתה מצפה להחזיק בנכס. בשילוב עם 2 הנתונים לעיל, זה יאפשר לך להעריך מחיר מכירה עתידי.
- מספר יחידות השכרה, ושכר דירה שאתה מצפה לקבל מכל יחידה.
- שיעור תוספת שכר דירה שנתי.
- שיעור אי אכלוס צפוי – חשוב לזכור שדיירים באים והולכים, וישאירו אתכם מדי פעם עם יחידות שכירות ריקות. עדיף לתכנן את זה בהקרנה שלך.
- כל הכנסות שונות שאתה צופה (מתקני כביסה וכו’), והקצב שבו אתה מצפה שההכנסות הללו יצמחו.
- דמי ניהול נכסים. גם אם אתם מצפים לנהל את הנכס בעצמכם, עדיף לתקצב קצבה לניהול נכס מקצועי. ראשית, זה מתגמל אותך על הזמן והמאמץ שאתה משקיע. שנית, זה מבטיח שאתה מכוסה אם מסיבה בלתי צפויה אתה צריך להעביר את ההנהלה למקצוען בשלב מסוים בעתיד.
- אחרון חביב, אתה צריך לדעת את העלות ההזדמנותית שלך, משהו שמשקיעים גדולים היו מכנים ‘עלות ההון’. לדוגמה, אם אתה יכול להרוויח 5% על ידי שמירה על הכסף שלך בבנק, אתה הולך לרצות הרבה יותר מ-5% עבור לקיחת הסיכון והשקעות הזמן הנדרשות על ידי נכס להשכרה!
- הוצאות תפעול שנתיות, והקצב שבו אתה מצפה שההוצאות הללו יגדלו במהלך תקופת הבעלות שלך.
- ארנונה ושיעור העלאה שנתי.
- ביטוח ושיעור גידול שנתי. זה קריטי לבטח את ההשקעה המשמעותית שלך!
- כל הוצאות שונות ושיעור הגידול השנתי.
- הוצאות פחת. כדי לקבוע זאת, תצטרכו להעריך את הערך המוערך של הבניין כאחוז ממחיר הרכישה הכולל.
- השקעות ההון השנתיות שלך בנכס. תכננת לתקצב שיפורי הון, נכון?
- מקדמה – כמה מזומן אתה מכניס מראש?
- עמלות בנק – כמה נקודות אתה מצפה לשלם, ואילו עמלות סגירה אתה מצפה לעלות אם תטיל משכנתא על הנכס?
- לאיזו ריבית משכנתא אתה מצפה? וכמה זמן תהיה תקופת ההחזר?
כעת, כשיש לך את כל המספרים פרוסים לפניך, אתה ‘רק’ צריך לבנות מודל פיננסי שיאפשר לך להקרין תזרים מזומנים לאורך תקופת הבעלות שלך, ולאחר מכן להשתמש בערך זמן של חישובי כסף כדי ליצור הערך הנוכחי של זרימות אלו. השווה את הערך הנוכחי של תקבולי המזומנים העתידיים שלך מול כמות המזומנים שתוציא מראש. אם זה גדול יותר, מזל טוב – יש לך ערך נוכחי חיובי חיובי, והנכס הזה נראה אטרקטיבי. אם התוצאה שלילית, זה דגל אדום – אתה צריך להסתכל שוב, כי ייתכן שזו לא עסקה טובה עבורך.
ההערה הברורה שאולי יש לך היא… “הכל נשמע נורא קשה! האם אין כלים שיכולים לעזור לי?”
החדשות הטובות הן שיש! למעשה אתה יכול להשתמש ב-an מחשבון נדל”ן להשקעה מקוון מה שיעשה עבורך את כל החישובים הכבדים. אתה פשוט מחבר את המספרים ובוחן את התוצאות. עכשיו זו השקעה חכמה!